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不动产未办理抵押登记，抵押权未设立，不享有抵押权利，但抵押合同可能有效，可依据合同追究相关违约责任。
依据我国《民法典》规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这就明确了不动产抵押登记是抵押权设立的必要条件。也就是说，如果不动产没有办理抵押登记手续，那么从法律意义上讲，抵押权并未成功设立。
举例来说，甲将自己的一套房屋抵押给乙用于借款，但双方并未到相关部门办理房屋抵押登记。在这种情况下，若甲到期无法偿还借款，乙不能依据抵押权直接对该房屋进行拍卖、变卖并优先受偿，因为此时乙并未享有该房屋的抵押权利。
不过，需要注意的是，未办理抵押登记并不影响抵押合同的效力。根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，虽然抵押权未设立，但抵押合同可能是有效的。
在上述例子中，甲乙之间签订的抵押合同如果符合合同生效的要件，那么该合同是有效的。若甲违反合同约定不配合办理抵押登记，乙可以依据有效的抵押合同，要求甲承担违约责任，比如要求甲赔偿因其违约行为给乙造成的损失等。
总之，不动产未办理抵押登记不享有抵押权利，但抵押合同的效力不受此影响，债权人可以通过合同约定来维护自身的合法权益。在涉及不动产抵押时，为保障自身权益，债权人应及时办理抵押登记手续，以确保抵押权的有效设立。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民法典》 第四百零二条
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
