-
欢迎来到律法果
开发商逾期不交房，违约金的计算方式通常先按照购房合同约定执行；若合同未约定，则按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
在房地产交易中，开发商逾期交房是常见的问题，违约金的计算关乎购房者的切身利益。购房合同是确定违约金计算方式的重要依据。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，在签订购房合同时，买卖双方通常会对逾期交房的违约金作出明确约定。例如，合同可能约定按日计算违约金，每逾期一日，开发商需按照购房总价款的一定比例（如万分之一或万分之二等）向购房者支付违约金。
然而，现实中可能存在合同未对逾期交房违约金作出约定的情况。在这种情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。这是为了弥补购房者因开发商逾期交房而遭受的实际损失，因为购房者可能需要在外租房居住，租金损失就是其实际损失的一部分。
需要注意的是，如果约定的违约金过分高于或低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或增加。当违约金低于实际损失时，购房者可以要求增加违约金以弥补损失；当违约金过高时，开发商也可以请求适当降低。在实际操作中，购房者主张增加违约金或开发商主张减少违约金，都需要承担相应的举证责任，证明实际损失的大小或违约金过高的情况。
此外，购房者在遇到开发商逾期交房的情况时，应及时采取措施维护自己的权益。要注意收集相关证据，如购房合同、交房通知、房屋未能按时交付的证明等，以便在需要时通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。同时，要关注诉讼时效问题，一般民事纠纷的诉讼时效为三年，从知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
