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小区地下停车场能否出售取决于其产权归属。若地下停车场属于开发商独立所有且未计入业主公摊面积，开发商可依法出售；若属于全体业主共有（如已计入公摊面积或规划文件明确为业主共有），则开发商无权出售；若为人民防空工程，仅可出租使用权，不得出售所有权。
判断小区地下停车场能否出售的核心在于明确其产权归属，这一问题需结合《中华人民共和国民法典》《人民防空法》及小区规划文件综合分析。
首先，若地下停车场属于开发商独立所有，且已办理独立产权登记，则可依法出售。根据《民法典》第275条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。实践中，若地下停车场在规划文件中明确为独立空间，其建筑面积未计入业主购房时的公摊面积，且开发商已取得该停车场的不动产权属证书（如单独的产权证），则开发商对该停车场享有独立所有权，有权通过出售、附赠或出租等方式处分。此类情况下，业主购买后可依法取得车位产权。
其次，若地下停车场属于全体业主共有，则开发商无权出售。根据《民法典》第276条，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。若地下停车场的建筑面积已计入业主的公摊面积（即业主购房款中已包含该部分面积的成本），或小区规划文件明确标注该停车场为“业主共有配套设施”，则该停车场的所有权属于全体业主共同所有。此时，开发商仅作为小区建设单位，无权以出售方式处分业主共有财产，其擅自出售行为属于无权处分，相关买卖合同可能被认定为无效。
再次，若地下停车场属于人民防空工程（即“人防车位”），则不得出售所有权，仅可有限制地出租使用权。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，但同时明确“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。实践中，人防工程的所有权归国家，开发商作为投资者仅享有平时的使用权和收益权，可将人防车位出租给业主使用（租赁期限不得超过20年），但不得通过出售、赠与等方式转移所有权，否则可能因违反法律强制性规定导致合同无效。
最后，需特别提醒，购买地下停车场车位时，应要求开发商提供该车位的不动产权属证明（如独立的产权证或不动产登记证明），明确标注车位的产权人、建筑面积、是否计入公摊等信息。若开发商无法提供独立产权证明，或车位已被明确规划为业主共有、人防工程，则需谨慎购买，避免因产权瑕疵引发纠纷。
法律依据：
《民法典》 第二百七十五条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第三百四十四条
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
