二手房个税是买方交还是卖方交好

二手房个人所得税的法定纳税主体为卖方，但实际交易中可由买卖双方协商约定承担方。约定需基于双方自愿，且不违反法律强制性规定，同时需结合房屋性质、市场行情等因素综合判断何种方式更合理。

根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第六条规定，个人出售不动产取得的所得属于“财产转让所得”，应由转让方（卖方）缴纳个人所得税。这是法律明确的纳税主体，即从法理层面，二手房个税的纳税义务人为卖方，这一点是确定的。但在二手房交易实践中，税费承担方式常因市场惯例、双方议价能力等因素发生变化，买方替卖方承担个税的情况并不少见，关键在于双方是否通过合同明确约定。

从实际交易模式来看，“卖方净得价”是常见情形。部分卖方会在报价时明确“净得X元”，即所有税费（包括个税、增值税等）均由买方承担，自己仅收取约定房款。这种模式下，买方需将卖方应承担的个税纳入购房总成本，需注意房价是否已隐含税费成本，避免因“低价房”表象忽略税费支出，导致实际成本高于预期。例如，一套非“满五唯一”的房屋，卖方报价100万元（净得价），若买方需替卖方承担2万元个税，实际购房成本则为102万元，需在议价时与卖方明确房价是否包含税费，或要求房价相应下调以覆盖税费支出。

不同承担方式对交易双方的影响存在差异。若由卖方承担个税，其到手房款会减少（需从房款中扣除个税金额），可能导致卖方在定价时适当提高房价；若由买方承担，买方需额外支付一笔费用，购房压力增加，但可通过与卖方协商降低房价来平衡成本。例如，卖方原本计划净得100万元，若自行承担2万元个税，可能将房价定为102万元；买方若同意承担个税，可要求房价降至100万元，双方最终成本一致，但需在合同中明确“卖方应承担的个人所得税由买方代为支付”，并注明金额或计算方式，避免后续因税费金额争议引发纠纷。

需特别注意法律风险：合同约定与法定纳税主体不一致时，约定是否有效？根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条，只要双方在合同中明确约定“卖方应承担的个人所得税由买方承担”，且该约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家利益（如偷逃税），则约定合法有效。但需注意，若约定模糊（如仅写“税费由买方承担”而未明确具体税种），可能被认定为仅包含买方法定税费（如契税），卖方个税仍需由卖方承担，从而引发纠纷。因此，合同中需明确税费名称、承担方、金额或计算方式（如“卖方个人所得税按差额20%计算，由买方于办理过户时代为缴纳”）。

此外，房屋性质直接影响个税缴纳与否及金额，协商承担方式时需优先关注。若房屋满足“满五唯一”（房产证满5年且为卖方家庭唯一住房）条件，根据财政部、国家税务总局规定，可免征个人所得税，此时不存在个税承担问题。若不满足“满五唯一”，个税计算方式通常有两种：一是按“差额”（成交价-原购价-合理费用，如装修费、贷款利息等）的20%缴纳；二是按成交价的1%-3%核定征收（具体比例由地方税务部门规定）。卖方可选择对自己更有利的方式（如原购价较低时，核定征收可能更划算；原购价较高时，差额征收可能更优），但需提供完整凭证（如原购房发票、契税票等），否则可能被税务部门强制核定征收。买方若承担个税，需提前了解卖方选择的计算方式及所需凭证，避免因卖方无法提供凭证导致税费增加。

综上，二手房个税“谁交更好”需结合具体情况判断：法定层面卖方为纳税主体，实际中可协商约定，但需通过合同明确约定承担方、金额及计算方式，同时考虑房屋是否“满五唯一”、个税计算方式、市场议价能力等因素，确保交易透明、无纠纷。

法律依据：

《个人所得税法》 第一条

在中国境内有住所，或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满一百八十三天的个人，为居民个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住，或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计不满一百八十三天的个人，为非居民个人。非居民个人从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。纳税年度，自公历一月一日起至十二月三十一日止。

第三条

个人所得税的税率：

（一）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率；

（二）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率；

（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。