买还建房能不能办房产证

买还建房能否办理房产证，取决于房屋是否具备合法的开发建设手续。若还建房由正规开发商开发、土地性质为国有出让或划拨转出让、规划审批手续齐全且通过验收，通常可以办理房产证；若属于未经审批的“小产权房”或手续不全的项目，则可能无法办理房产证。

还建房是指政府或开发商在城市更新、征地拆迁过程中，为安置被拆迁人而建设的房屋，其产权办理问题需结合具体情况分析。

一、还建房的类型与产权基础

还建房主要分为两类：一类是政府主导的拆迁安置房，这类房屋通常由政府统一规划建设，土地性质多为国有划拨，用于安置被拆迁户；另一类是开发商通过市场化开发建设的还建房，可能涉及商品房性质的安置或配建。前者的产权办理依赖于政府后续的手续完善，后者则需符合商品房开发的法定条件。无论哪种类型，合法的产权基础是土地性质为国有土地，集体土地上建设的还建房（如村民自建房改造的“小产权房”）通常无法办理房产证。

二、办理房产证的核心条件

1. 土地性质合规：若还建房土地为划拨用地，需由开发商或相关部门向自然资源部门申请将土地性质转为国有出让用地，并补缴土地出让金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，划拨土地上的房屋转让时，需经有批准权的人民政府批准，补缴土地出让金后，方可办理不动产登记。若土地性质始终为集体土地，因集体土地使用权不得向非本集体成员转让，房屋无法进入市场流通，自然无法办理个人房产证。

2. 规划审批手续齐全：还建房需取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）等“五证”。若缺乏任一证件，说明项目未通过法定审批流程，房屋属于违规建筑，无法通过验收，更无法办理房产证。

3. 房屋验收合格：根据《建设工程质量管理条例》，房屋需经建设行政主管部门组织的竣工验收合格，取得《工程竣工验收备案表》后，方可办理产权初始登记。未通过验收的房屋，因存在安全隐患或规划问题，无法进入产权登记环节。

三、还建房办理房产证的流程

若还建房具备上述条件，办理房产证的流程与普通商品房类似：首先由开发商完成房屋初始登记（大产证），需提交土地使用证、规划许可证、竣工验收备案表等材料；初始登记完成后，购房者再凭购房合同、契税完税证明、身份证明等材料，向不动产登记中心申请转移登记（小产证）。其中，划拨土地转出让的还建房，需在初始登记前补缴土地出让金，具体金额由当地自然资源部门根据土地评估价确定。

四、需警惕的风险：无法办证的还建房类型

部分还建房因手续不全，可能无法办理房产证，常见情形包括：1. 集体土地上的“小产权房”：这类房屋建设在集体土地上，未办理土地征收和出让手续，属于违规开发，无法取得国有土地使用证，自然无法办理房产证；2. 手续不全的“城中村改造房”：部分城中村改造项目未取得完整的规划审批手续，或未通过竣工验收，虽以“还建房”名义销售，但因缺乏法定要件，无法完成产权登记；3. 开发商未补缴土地出让金：划拨土地性质的还建房，若开发商未按规定补缴土地出让金，土地性质无法转为出让，房屋无法进入市场流通，产权登记也会受阻。

五、购买还建房的建议

为避免无法办理房产证的风险，购买还建房时需注意：1. 要求开发商出示《国有土地使用证》，确认土地性质为出让或已批准转为出让；2. 核查项目是否取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等审批文件；3. 签订正式的《商品房买卖合同》，明确约定产权办理的时间和违约责任；4. 避免购买集体土地上建设的“小产权房”，此类房屋无法通过法律途径确权，存在被拆除或无法交易的风险。

综上，还建房能否办理房产证的核心在于“合法性”，只有具备国有土地使用证、完整规划审批手续且通过验收的还建房，才能依法办理房产证。购房者需仔细核实项目手续，切勿因低价轻信“承诺办证”而忽视风险。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。