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二手房交易中买方违约时，卖方可依据合同约定及法律规定，通过协商、发送催告函、提起诉讼或仲裁等方式主张权利，具体可要求买方承担继续履行、支付违约金、适用定金罚则或赔偿损失等违约责任。
二手房交易涉及复杂的权利义务关系，买方违约情形需结合合同约定及《中华人民共和国民法典》相关规定处理。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，此为处理买方违约的核心法律依据。
常见违约情形包括：买方明确表示拒绝支付购房款、未按约定期限支付定金或房款、以限购政策、贷款未获批等非不可抗力理由单方面要求解除合同、拒绝配合办理网签或过户手续等。实践中，需区分根本违约与一般违约，前者指买方行为导致合同目的无法实现（如拒绝支付全部房款），后者指轻微违约（如延迟支付部分款项但后续补足），处理方式存在差异。
处理步骤通常分为三个阶段：首先，当事人可优先通过协商解决。协商内容可包括买方继续履行合同并承担逾期履行责任、调整付款期限、解除合同并由买方承担违约责任等。协商达成一致的，应签订书面补充协议，明确权利义务及履行期限。其次，若协商无果，卖方可向买方发送书面催告函，催告函需载明合同依据、买方违约事实、要求履行的内容（如限期支付房款）及逾期不履行的法律后果（如解除合同、追究违约责任），并保留送达证据（如快递签收记录、邮件回执）。最后，催告后买方仍不履行的，卖方有权通过诉讼或仲裁主张权利，需向有管辖权的法院（一般为房屋所在地法院）或仲裁机构提交起诉状（仲裁申请书）、合同、付款凭证、催告函等证据材料。
违约责任承担方式需根据合同约定及法律规定确定：其一，继续履行。若买方具备履行能力且合同仍可继续履行（如仅延迟付款），卖方可要求买方按合同约定支付房款并承担逾期利息（一般按合同约定利率或LPR计算）。其二，定金罚则。若合同约定定金条款，买方支付定金后违约的，卖方有权没收定金；若定金由卖方收取后买方违约，卖方无需返还定金（需注意定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分不适用定金罚则）。其三，违约金。合同约定违约金条款的，卖方可要求买方按约定支付违约金，但违约金过分高于造成的损失（一般超过损失30%），买方有权请求法院或仲裁机构予以适当减少；若违约金低于损失，卖方可请求增加至实际损失数额。其四，赔偿损失。包括直接损失（如为履行合同支出的中介费、评估费、差旅费等）及预期利益损失（如房屋差价损失，需提供市场评估报告等证据证明），但损失赔偿范围不得超过买方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。
处理过程中需注意证据保留与合同条款审查：当事人应完整保存房屋买卖合同、定金收据、付款凭证、沟通记录（微信、短信、邮件等）、催告函及送达凭证、房屋评估报告等证据，以证明违约事实及损失数额。同时，需仔细审查合同中关于违约情形、责任承担方式、解除条件、争议解决方式（诉讼或仲裁）的约定，若合同约定不明，需依据法律规定补充确定权利义务。例如，合同未约定违约金或损失赔偿计算方式的，卖方需举证证明实际损失数额，否则可能影响主张的支持程度。
法律依据：
《民法典》 第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
