签商品房买卖合同注意哪些地方问题

签订商品房买卖合同时需重点关注合同主体资质、房屋基本信息、价款支付条款、交房条件与时间、房屋质量保修、违约责任、补充协议及争议解决方式等核心内容，确保条款明确、权责清晰，避免法律风险。

商品房买卖合同涉及重大财产权益，签订时需从法律合规性与实际权益两方面严格审查。首先需确认合同主体资质，重点核查开发商是否具备“五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。根据《商品房销售管理办法》第六条，未取得预售许可证的商品房不得销售，购买无证房可能导致合同无效，无法办理产权登记。

其次，房屋基本信息需明确具体。合同中应注明房屋坐落地址、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋用途（住宅/商业/办公）等核心信息。面积条款需特别注意，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定价格多退少补；超出3%的，购房者有权解除合同或要求返还超出部分房款并支付利息。需避免仅约定“面积以产权登记为准”而无误差处理规则的模糊表述。

价款支付条款需细化权责。合同应明确总价款、单价（按建筑面积或套内面积计算）、支付方式（全款/按揭）及各期付款时间。定金条款需符合《民法典》第五百八十六条规定，即定金数额不得超过主合同标的额的20%，且需区分“定金”（具有担保性质，违约不退或双倍返还）与“订金”（预付款性质，可退还）。同时需列明各项税费（契税、住宅专项维修资金、物业费等）的承担方及缴纳标准，避免后期产生额外费用争议。

交房条件与时间是核心条款。交房时间需具体至年月日，交房条件需符合法定标准——根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，商品房交付需取得“竣工验收备案证明文件”，而非开发商单方出具的“验收合格”报告。合同应明确延期交房的违约责任：约定每日违约金标准（通常为已付房款的万分之零点五至万分之二），并注明逾期超过一定期限（如90日）购房者有权解除合同并要求赔偿损失。

房屋质量与保修条款需符合法定要求。质量标准应明确符合《建筑工程施工质量验收统一标准》等国家规范，保修范围及期限需参考《建设工程质量管理条例》：地基基础和主体结构工程保修期限为设计文件规定的该工程合理使用年限（通常为50年），屋面防水工程、有防水要求的卫生间等保修5年，电气管线、给排水管道等保修2年。需约定质量问题的处理方式，如主体结构质量不合格可解除合同并索赔，一般质量问题由开发商负责维修并承担费用。

违约责任条款需全面覆盖。除延期交房外，还需约定开发商擅自变更规划设计的责任（如调整户型、配套设施需经购房者书面同意，否则购房者有权退房并索赔）、产权办理逾期的责任（约定产权登记办理期限，逾期超过180日可按日计算违约金或解除合同）、购房者延期付款的责任（避免约定过高违约金）。

补充协议与附件需谨慎审查。开发商提供的补充协议常含“霸王条款”，如“最终解释权归开发商所有”“因政府政策调整导致延期交房不承担责任”等，此类条款排除购房者主要权利，可主张无效。附件需完整，包括房屋分层分户平面图（注明尺寸与结构）、公摊部位说明（明确公摊范围与比例）、前期物业服务协议（约定物业费标准、服务内容）等，口头承诺（如“赠送车位”“学区房”）需写入合同，避免无据可依。

最后，争议解决方式应合理约定。选择诉讼的，需约定由房屋所在地法院管辖（符合《民事诉讼法》专属管辖规定）；选择仲裁的，需明确仲裁机构名称（如“XX市仲裁委员会”），避免约定模糊导致无法执行。签订前建议逐项核对条款，必要时咨询专业律师，确保合同公平合法，最大限度维护自身权益。

法律依据：

《民法典》 第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。