老人的房子过户给子女哪种方式最省钱

老人将房子过户给子女，继承过户费用最低，但需在老人去世后办理；买卖过户综合成本最可控，尤其适合房屋持有满5年且为家庭唯一住房的情况；赠与过户前期费用较低但后续交易成本高。实际选择需结合房屋年限、子女持有意愿及地域政策综合判断。

老人房产过户给子女的常见方式包括买卖、赠与和继承，三种方式的税费构成、操作流程及适用场景差异较大，需从费用成本、时间限制、后续影响等维度综合分析。

买卖过户：健在老人的“性价比之选”

买卖过户是老人健在时最常用的方式，税费构成与普通二手房交易一致，主要包括契税、增值税及附加、个人所得税，具体税率受房屋年限、是否家庭唯一住房、子女购房套数等因素影响。

核心税费明细：契税方面，子女首套房且面积≤90㎡为1%，90㎡以上1.5%；二套房≤90㎡1%，90㎡以上2%；三套及以上3%（部分城市按4%执行）。增值税及附加，若房屋持有满2年可免征，不满2年则按全额的5.3%缴纳。个人所得税，满5年且为家庭唯一住房可免征，否则按差额（成交价-原购价-合理费用）的20%或全额的1%-2%缴纳。

典型案例：若老人房屋面积100㎡，原值100万元，现市价200万元，持有满5年且为家庭唯一住房，子女为首套房。此时买卖过户仅需缴纳契税1.5%（200万×1.5%=3万元），无其他税费，综合成本极低。因此，满5年且为家庭唯一住房的房屋，买卖过户是健在老人的最优选择。

赠与过户：短期低成本与长期高风险并存

直系亲属间赠与过户，根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，可免征增值税和个人所得税，仅需缴纳契税和印花税。其中，契税通常为3%（部分城市对直系亲属赠与有1%-2%的优惠税率），印花税双方各0.05%（合计0.1%）。

表面看，赠与过户前期费用低于买卖（如上述案例中，赠与契税3%即6万元，印花税0.1%即0.2万元，合计6.2万元，高于满5年唯一住房的买卖成本）。但需注意赠与房屋的“后续交易风险”：若子女未来出售该房屋，需按“财产转让所得”缴纳差额20%的个人所得税（即（出售价-原赠与人购房成本-赠与过程中缴纳的税费）×20%），除非满足“满5年且为家庭唯一住房”条件。因此，赠与过户仅适合子女长期持有、永不出售的场景。

继承过户：费用最低但受时间限制

继承过户需在老人去世后办理，分为法定继承和遗嘱继承。根据《契税法》规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税；同时免征增值税、个人所得税。仅需支付公证费（约房屋评估价的1%-2%）和登记费（住宅80元/套，非住宅550元/套），整体费用通常不超过房屋价值的2%，是三种方式中成本最低的。

但继承过户存在明显限制：必须在老人去世后启动，无法提前办理；若老人未立遗嘱，需所有法定继承人（如配偶、子女、父母）一致同意，否则可能引发继承纠纷；流程较复杂，需办理继承权公证（或法院判决书）、房产评估、产权登记等手续，耗时通常3-6个月。因此，继承过户适合老人已去世、子女无出售计划且继承人关系简单的情况。

综合建议：优先选择“满5年唯一住房买卖过户”

若老人健在，且房屋满足“持有满5年且为家庭唯一住房”条件，买卖过户的税费仅为契税（1%-3%），成本远低于赠与（3%契税+后续个税风险），是最优解。若房屋不满5年或非唯一住房，需对比买卖过户的增值税、个税与赠与过户的契税，例如：房屋不满2年且非唯一，买卖过户税费=5.3%增值税+1%个税+1%-3%契税，合计7.3%-9.3%；赠与过户税费=3%契税+0.1%印花税，合计3.1%，此时赠与前期成本更低，但需承担未来出售的个税风险。

此外，不同城市政策存在差异，例如部分城市对“满5年唯一住房”的买卖契税有减免（如首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%），部分城市直系亲属赠与契税可降至1%-2%。建议过户前咨询当地不动产登记中心或税务部门，结合房屋具体情况（年限、是否唯一、面积）及子女持有计划（短期出售/长期持有），选择最适合的方式。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国民法典》 第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。