死亡房产过户需要什么手续和证件

死亡房产过户需先明确继承方式（遗嘱继承或法定继承），核心流程包括办理继承公证或法院判决、准备身份证明、房产证明、死亡证明等材料，最终到不动产登记中心完成过户。需注意材料真实性及继承份额划分，整体流程依据《民法典》继承编及不动产登记法规执行。

死亡房产过户是财产继承中的常见问题，涉及法律程序与行政流程的衔接，必须先明确房产的继承方式，再按步骤准备材料并办理手续。根据《民法典》第1123条规定，继承开始后，有遗嘱的按遗嘱继承办理，无遗嘱的按法定继承办理，两种方式的手续存在差异，但核心均围绕“继承权确认”与“不动产登记变更”展开。

一、前提条件：确认房产性质与继承份额过户前需先明确房产是否为被继承人个人财产。若房产为夫妻共同财产（如婚后购买），需先分割出配偶的共有份额（通常为50%），剩余部分才属于被继承人的遗产；若房产有抵押、查封等权利限制，需先解除限制才能办理继承过户。此外，若存在多个继承人（如子女、父母共同继承），需协商确定继承份额，或通过法院判决明确各自权利，避免后续纠纷。

二、遗嘱继承的办理流程若被继承人留有合法有效的遗嘱，继承人需先办理“遗嘱继承权公证”。流程为：继承人携带遗嘱原件、被继承人死亡证明、房产证、继承人身份证明等材料，到公证处申请公证；公证处审核材料真实性后，出具《遗嘱继承权公证书》；继承人持公证书、房产证、本人身份证等，到不动产登记中心填写《不动产登记申请书》，提交材料并缴纳相关费用；登记中心审核通过后，30个工作日内发放新的不动产权证。需注意，遗嘱需满足形式要件（如自书遗嘱需亲笔书写、签名并注明年月日），否则可能被认定为无效，需转为法定继承。

三、法定继承的办理流程无遗嘱或遗嘱无效时，按法定继承办理，需先确认法定继承人范围（第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）。流程为：所有法定继承人共同到公证处办理“法定继承权公证”，需提供亲属关系证明（如户口本、出生证明、婚姻证明等）、被继承人死亡证明、房产证、继承人身份证明；若部分继承人放弃继承，需签署《放弃继承权声明书》并公证；取得《法定继承权公证书》后，同遗嘱继承流程，到不动产登记中心办理过户。若继承人之间对继承份额有争议，需先通过法院诉讼取得《民事判决书》或《调解书》，再凭判决书办理过户，无需公证。

四、核心证件清单无论何种继承方式，核心材料包括三大类：1. 身份类证明：继承人身份证原件及复印件、户口本（证明亲属关系）；2. 死亡证明：医院出具的《居民死亡医学证明（推断）书》、公安部门出具的销户证明或火化证明（需加盖公章）；3. 房产证明：房产证原件、购房合同或契税完税证明（若房产为经济适用房等政策性住房，需额外提供上市交易审批材料）。此外，遗嘱继承需额外提供遗嘱原件，法定继承需提供亲属关系证明（如独生子女证、派出所出具的亲属关系证明），诉讼继承需提供法院判决书或调解书。

五、税费说明继承房产过户目前免征契税（根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，法定继承或遗嘱继承的房产，继承人无需缴纳契税），但需缴纳印花税，税率为0.05%（按房产评估价或税务部门核定价格计算）。若继承后对外出售，需按规定缴纳个人所得税（差额的20%或全额的1%），满5年且为家庭唯一住房的可免征。

六、注意事项办理过程中需确保材料真实完整，如死亡证明需为原件，复印件需注明“与原件一致”并加盖出具单位公章；若被继承人户籍与房产所在地不一致，可能需要两地部门协调出具证明；委托他人办理的，需提供经公证的《授权委托书》。此外，不动产登记中心会对房产进行实地查勘，确认房屋现状与登记信息一致后才会准予过户。

法律依据：

《不动产登记暂行条例实施细则》 第十四条

因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

《中华人民共和国民法典》 第二百一十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《中华人民共和国民法典》 第一千一百二十三条

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。