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法律上不存在“假离婚”概念，只要办理了离婚登记，婚姻关系即告解除，具有法定效力。假离婚买房涉及的离婚登记、财产分割约定及房产归属，需根据《民法典》婚姻家庭编、物权编相关规定及双方真实意思表示判定，实践中通常以离婚登记和书面协议为准，存在财产损失、无法复婚等风险。
法律层面并无“假离婚”的定义，离婚登记一经婚姻登记机关办理，即产生解除婚姻关系的法律效力，不受双方主观“假离婚”意图的影响。司法实践中，法院审查离婚效力时，仅关注登记程序是否合法、双方是否自愿，不探究离婚的真实目的，因此“假离婚”在法律上视为真实离婚。
关于离婚协议中财产分割的约定，需以“双方真实意思表示”为核心判定效力。根据《民法典》第一千零八十七条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议内容只要不违反法律强制性规定、不损害他人合法权益，且系双方自愿签署，即认定为有效。假离婚买房时，双方常通过协议约定一方“净身出户”以降低购房成本，此类约定若无法证明存在欺诈、胁迫等情形，法院通常认定为双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。实践中，主张“假离婚”时财产约定无效的一方需承担举证责任，需提供充分证据证明协议签署时存在虚假意思（如书面承诺复婚的聊天记录、录音等），但此类证据难以被法院采信，因双方自愿办理离婚登记并签署协议的行为，本身可推定对协议内容的认可。
房产归属的判定主要依据物权登记和购房资金来源。通过假离婚获取购房资格后，若房产登记在一方名下，根据《民法典》第二百零九条“不动产物权以登记为准”的原则，房产一般归登记方所有。即使双方曾口头约定“复婚即归共同所有”，若未办理物权变更登记或签署书面财产协议，该约定无法对抗物权登记效力。例如，一方离婚后以个人名义购房并登记在自己名下，另一方主张“假离婚”导致房产应属共同财产的，法院通常不予支持，因离婚后双方已无婚姻关系，购房行为视为个人行为，资金来源若为登记方个人财产（或离婚后所得），房产自然归其所有。
需特别注意法律风险：一是财产风险，若一方离婚后拒绝复婚，或擅自处分登记在其名下的房产，另一方因离婚协议已分割财产，难以主张权利；二是信用风险，若通过伪造离婚材料、隐瞒婚姻状况等方式骗取购房资格，可能被认定为违法，导致购房合同无效，甚至被列入失信名单；三是婚姻风险，假离婚后双方关系破裂，无法恢复婚姻关系的情况屡见不鲜，而法律对婚姻关系的解除具有终局性，无法通过“假离婚”的主观意图逆转。
综上，假离婚买房的法律判定核心为“离婚登记有效、财产约定优先、物权登记为准”，双方需承担离婚后无法复婚、财产损失等多重风险，切勿轻信“假离婚”的侥幸心理，以免陷入法律纠纷。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第一千零八十七条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
