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十年包租十年返租是商业地产常见的一种营销模式。指开发商将商业项目分割成小单元出售给投资者后，承诺在接下来的十年时间里代为出租管理该物业，同时在这十年内按照一定的方式和比例定期向投资者返还租金收益。
在这种模式中，“十年包租”意味着开发商或其指定的运营管理公司会在十年的期限内，负责将投资者购买的物业出租出去。对于投资者而言，无需自己花费精力去寻找租客、管理租赁事宜等。开发商凭借自身的资源和专业能力，能够更高效地进行招商和运营，让物业在市场上更容易找到合适的租户。
“十年返租”则是开发商给予投资者的一种收益回报方式。通常，返租的比例和方式会在购房合同或者相关协议中明确规定。常见的返租比例可能是每年按照购房总价的一定百分比返还，比如5% - 8% 等。返还的周期可能是按月、按季或者按年进行。例如，投资者购买了一套价值100万元的商铺，约定年返租比例为6%，按年返还，那么每年投资者就可以获得6万元的租金收益。
这种模式对于投资者和开发商都有一定的吸引力。对于投资者来说，看似可以获得稳定的收益，降低了投资风险；对于开发商而言，能够加快资金回笼，促进楼盘的销售。这种模式也存在一定的风险。比如，开发商可能因为经营不善无法按照约定支付租金；或者市场环境变化，导致物业难以出租，实际租金收益远低于承诺的返租收益。而且，有些不良开发商可能会利用这种模式进行虚假宣传，误导投资者。所以，投资者在面对十年包租十年返租的项目时，一定要谨慎评估，仔细研究合同条款，了解开发商的信誉和实力等情况。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》 第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
