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在二手房买卖中，合理约定违约金能保障双方权益。违约金的约定需考虑违约情形、金额计算方式等因素，要遵循公平、合理原则。
在二手房买卖中约定违约金，首先要明确违约金的目的在于保障合同的履行，对违约方进行惩罚，对守约方进行补偿。
1、明确违约情形
要详细列举出可能出现的违约情形，比如卖方逾期交房、逾期办理过户手续，买方逾期付款等。只有明确了违约情形，才能在出现问题时准确判断是否违约。
2、确定违约金数额或计算方式
可以约定一个具体的金额作为违约金，例如约定卖方违约需支付给买方 10 万元违约金。也可以约定按照一定的比例计算，如按照房屋总价款的一定比例，常见的是 5% - 20% 。如果约定的违约金过低，可能无法弥补守约方的损失；如果过高，违约方可能会请求法院适当减少。
3、遵循公平合理原则
违约金的约定要公平合理，不能显失公平。要综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及可能造成的损失等因素。
当二手房买卖违约金约定过高时，违约方可以采取相应措施。
1、与对方协商调整
违约方可以主动与守约方沟通，说明违约金过高的情况，请求适当降低违约金数额。通过友好协商，双方达成一致意见后可以签订补充协议对违约金进行调整。
2、请求法院或仲裁机构调整
如果协商不成，违约方可以向法院或仲裁机构提出申请，请求适当减少违约金。法院或仲裁机构会根据实际情况，以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
3、提供证据证明过高
在请求调整违约金时，违约方需要提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。比如提供实际损失的相关凭证等。
若二手房买卖违约金约定过低，守约方也有办法维护自身权益。
1、与对方协商增加
守约方可以和违约方协商，说明违约金过低无法弥补自己的损失，请求增加违约金数额。通过协商达成一致后签订补充协议。
2、要求赔偿实际损失
如果协商不成，守约方可以要求违约方赔偿因违约给自己造成的实际损失。实际损失包括直接损失和间接损失，如因卖方违约导致买方租房产生的额外费用等。
3、向法院或仲裁机构主张
守约方可以向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求增加违约金或者要求违约方赔偿实际损失。法院或仲裁机构会根据实际情况进行审理和裁决。
二手房买卖违约金的约定至关重要，过高或过低都可能引发问题。在实际操作中还会遇到很多相关问题，比如违约金和定金能否同时适用等。如果您在二手房买卖违约金约定及相关法律问题上有疑问，可以在本站免费问律师，我们将为您提供专业的法律解答。
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