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开发商一房两卖需承担民事责任，包括返还购房款及利息、赔偿损失，可能承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，还需承担行政责任，情节严重可能构成犯罪承担刑事责任。
民事责任方面，首先是合同效力问题。在一房二卖中，两个买卖合同只要是出于双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，一般都认定为有效合同。如果买受人都要求实际履行合同，根据不同情况处理。若其中一方已办理房屋所有权转移登记，那么房屋归已登记的买受人所有，另一个合同无法履行，开发商要对该买受人承担违约责任。违约责任通常包括返还已付购房款及利息、赔偿损失。这里的损失包括直接损失和间接损失，比如购房人因信赖合同有效而支出的合理费用、因房价上涨而遭受的差价损失等。
此外，根据相关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这是对开发商一房两卖这种恶意违约行为的惩罚性赔偿规定。
行政责任方面，如果开发商存在一房两卖的情况，房地产主管部门可对其进行行政处罚，比如警告、罚款、吊销营业执照等，以此规范房地产市场秩序
刑事责任方面，如果开发商具有非法占有购房款的主观目的，且通过虚构事实、隐瞒真相的方式，骗取购房人的购房款后逃匿等行为，可能会被认定为合同诈骗罪，要承担相应的刑事责任。一旦构成犯罪，将面临刑事处罚，包括有期徒刑、拘役等刑罚，并处罚金或没收财产等附加刑。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
