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认定房屋买卖合同效力需从合同主体、意思表示、内容、形式等多方面考量，符合法律规定的有效要件合同有效，存在法定无效情形则无效，存在可撤销情形时可申请撤销。
一、有效合同的认定
1. 合同主体合格。签订合同的双方当事人应具备相应的民事行为能力。对于自然人而言，一般要求是完全民事行为能力人，能独立进行民事活动，承担民事责任。例如，18周岁以上且精神正常的成年人可以独立签订房屋买卖合同。对于法人，其应在核准登记的经营范围内从事经营活动，若超出经营范围签订合同，可能影响合同效力。
2. 意思表示真实。双方在签订合同时，是基于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。比如，卖方故意隐瞒房屋存在重大质量问题的情况，诱使买方签订合同，这就违背了买方的真实意思，合同效力可能受到影响。
3. 合同内容合法。合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害国家、集体和他人的合法权益。例如，买卖的房屋若属于违章建筑，该房屋买卖合同可能会被认定无效。
4. 合同形式符合要求。房屋买卖合同一般应采用书面形式，这是法律规定的形式要求。书面合同可以明确双方的权利义务，减少纠纷的发生。
二、无效合同的情形
1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。如卖方伪造房屋产权证书欺骗买方，且该行为损害了国家利益，合同无效。
2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。例如，卖方和第三人恶意串通，以低价将房屋卖给第三人，损害了买方的利益，该合同无效。
3. 以合法形式掩盖非法目的。比如，通过签订房屋买卖合同来掩盖非法转移财产的目的，合同无效。
4. 损害社会公共利益。若房屋买卖合同的履行会对社会公共利益造成损害，如影响公共安全等，合同无效。
5. 违反法律、行政法规的强制性规定。如违反城市房地产管理法中关于房屋转让的相关规定，合同可能无效。
三、可撤销合同的情形
1. 因重大误解订立的合同。例如，买方误将房屋面积理解错误而签订合同，可申请撤销。
2. 在订立合同时显失公平的。如卖方利用买方缺乏经验，以明显高于市场价格的价格出售房屋，买方可以申请撤销合同。
3. 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
法律依据：
《民法典》 第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
