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当借款人无力偿还债务，担保人以房产作抵押时，债权人有权依照法律规定和合同约定对抵押房产进行处置来实现债权。通常会先与担保人协商，协商不成则通过法律途径解决。
在这种情况下，首先要明确抵押合同的具体约定。抵押合同是确定各方权利义务的重要依据，其中会规定在借款人违约时，债权人对抵押房产的处置方式、条件等内容。
债权人在借款人无力偿还时，一般会先尝试与担保人进行协商。债权人可能会要求担保人履行担保责任，用抵押的房产来偿还债务。如果担保人愿意配合，双方可以通过协商确定具体的偿债方式，比如将房产折价抵偿债务。也就是说，双方协商确定房产的价值，以此价值来抵消借款人所欠的债务。
若协商不成，债权人会采取法律手段。债权人可以向法院提起诉讼，要求法院判决担保人承担担保责任。法院在审理过程中，会依据相关法律法规和抵押合同的约定进行裁判。一旦法院判决债权人胜诉，会进入执行程序。
在执行阶段，法院通常会对抵押房产进行拍卖。拍卖所得款项将用于偿还借款人的债务。拍卖是通过法定的程序，在公开的市场上进行，以确保房产能以合理的价格变现。如果拍卖所得款项超过了债务金额，超过部分会归还给担保人；若拍卖所得不足以偿还全部债务，债权人仍有权向借款人或担保人继续追偿剩余的债务。
对于担保人来说，在承担担保责任后，根据法律规定，担保人有权向借款人进行追偿。即担保人可以要求借款人偿还自己因承担担保责任而遭受的损失。这是为了保障担保人的合法权益，避免担保人因提供担保而遭受无端的损失。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第四百一十条
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
