居住权与所有权优先的是什么权利

居住权优先于所有权。根据《民法典》规定，居住权作为用益物权，经登记设立后具有对抗所有权变动的法律效力，所有权人处分房屋时不得损害居住权人的合法居住权益。

居住权优先于所有权的法律基础源于用益物权的特性及立法保护居住权益的价值取向。以下从权利性质、法律规定、实践情形三方面具体分析：

一、居住权与所有权的权利属性差异

所有权是完全物权，根据《民法典》第240条，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，是最完整的物权形态。而居住权是《民法典》新增的用益物权，《民法典》第366条明确“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。用益物权的核心是“对他人之物的使用收益”，其设立目的是在所有权之外为特定主体设定独立的占有、使用权能，一旦依法设立，即具有优先于所有权的效力。

二、居住权优先于所有权的法律依据

1. 登记生效与对抗效力：《民法典》第368条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这意味着居住权的设立以登记为生效要件，经登记的居住权具有公示公信力，可对抗包括所有权人在内的任何第三人。即使所有权发生转移（如买卖、继承、赠与），已登记的居住权不受影响。

2. 权利冲突的解决规则：《民法典》第369条明确“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”该条款从反面强化了居住权的稳定性——所有权人虽享有处分权，但处分行为不得损害居住权人的居住利益。例如，房屋所有权人将房屋出售给第三人，若房屋已登记设立居住权，第三人取得所有权后仍需容忍居住权人的占有、使用，无权要求居住权人搬离。

三、实践中居住权优先的典型情形

1. 房屋买卖中的权利冲突：甲将自有房屋出售给乙并办理过户，但此前甲已为其母亲丙设立居住权并登记。乙取得房屋所有权后，不得以“所有权人”身份要求丙搬离，因丙的居住权经登记生效，优先于乙的所有权。

2. 继承中的权利冲突：甲去世后，房屋由其子乙继承，但甲生前通过遗嘱为其前妻丙设立居住权并登记。乙继承房屋所有权后，需继续保障丙的居住权，直至居住权期限届满或丙死亡。

3. 抵押与强制执行中的权利冲突：若房屋已设立居住权并登记，所有权人将房屋抵押或因债务被强制执行时，居住权人可依据《民法典》第405条“抵押权设立前，抵押财产已经出租且转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的类似法理，主张居住权优先于抵押权或强制执行程序中的所有权变动。

四、例外情形：未登记的居住权不具有优先效力

需特别注意，居住权的优先效力以“登记”为前提。若居住权仅通过合同或遗嘱设立，但未办理登记，根据《民法典》第368条，居住权尚未生效，此时所有权人处分房屋的，未登记的居住权无法对抗新所有权人，不具有优先效力。实践中，部分当事人因忽视登记导致居住权无法实现，需高度重视登记的公示作用。

综上，居住权优先于所有权是《民法典》用益物权体系的重要规则，其核心目的是通过法律强制力保障特定群体（如老年人、未成年人、离婚后生活困难方等）的基本居住需求。所有权人在处分房屋时，必须尊重已登记的居住权；权利主体在设立居住权时，需及时办理登记以确保权利有效。

法律依据：

《民法典》 第三百六十六条

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条?

居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条?

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。