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赠与的房子未办理过户登记时，所有权仍属于赠与人。根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权变动以登记为生效要件，未登记的赠与行为不发生物权转移效力。
一、物权变动的核心原则：登记生效
《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”房屋属于不动产，其所有权归属以不动产登记簿记载为准。赠与行为本质是赠与人将房产所有权转让给受赠人的意思表示，但该意思表示仅构成债权关系（即赠与合同），若未到不动产登记机构办理过户登记，受赠人无法取得房产所有权，房产仍归赠与人所有。
二、赠与合同效力与物权变动的分离
实践中需注意区分“赠与合同生效”与“物权变动生效”的差异。根据《民法典》第六百五十七条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。只要双方意思表示真实、内容合法，赠与合同自成立时即生效（无需登记）。但合同生效仅意味着双方形成债权债务关系，赠与人负有协助办理过户的义务，并不直接导致房产所有权转移。例如，甲与乙签订房屋赠与合同后，乙未办理过户，此时乙仅能依据合同要求甲履行过户义务，而不能主张自己是房屋所有权人。
三、特殊赠与的撤销限制不改变物权归属
部分赠与行为受法律特殊保护，赠与人不得随意撤销。《民法典》第六百五十八条规定，经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。需注意的是，此类规定仅限制赠与人的撤销权，而非直接赋予受赠人物权。即使赠与人无法撤销赠与，若未办理过户登记，受赠人仍需通过诉讼等方式要求赠与人履行过户义务，在完成登记前，房产所有权仍归赠与人。
四、未过户的法律风险需高度警惕
未办理过户登记的赠与房产存在多重风险：一是赠与人可能再次处分房产，如将房屋出售给第三人并办理过户，此时第三人可依据“善意取得”制度取得所有权，受赠人仅能向赠与人主张违约责任；二是赠与人若涉及债务纠纷，房产可能被法院查封、拍卖以清偿债务；三是赠与人去世后，房产可能作为遗产被其继承人继承，受赠人需与继承人协商或通过诉讼解决权属争议。例如，赠与人甲在赠与房屋后去世，未办理过户，其子女作为继承人可能主张对房屋的继承权，导致受赠人乙的权利陷入纠纷。
综上，房屋赠与的核心是完成过户登记，未过户的房产无论赠与合同是否生效、是否经过公证，所有权均不发生转移。为保障自身权益，受赠人应在赠与合同成立后及时要求赠与人共同到不动产登记机构办理过户手续，避免因权属不清引发法律风险。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第六百六十三条
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
(二)对赠与人有扶养义务而不履行；
(三)不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
