二手房购买需要注意什么问题

二手房购买需重点注意产权核查、房屋实际状况、交易合同条款、资金安全、税费明细、欠费结清及贷款资质等问题，通过细致审查和规范流程降低交易风险。

二手房交易流程复杂，涉及法律、财务等多方面风险，需从以下核心环节逐一把控，确保交易安全。

一、产权核查：确认房屋“身份”合法性产权是二手房交易的核心，需优先核查不动产权证的真实性与完整性。首先，通过不动产登记中心查询房屋权属状态，确认是否存在抵押、查封、异议登记等限制交易的情况，这类房屋若未解除限制，可能导致无法过户。其次，核实房屋是否为共有产权（如夫妻共有、家庭共有），共有产权房屋交易需所有共有人签字同意，否则合同可能无效。此外，需确认房屋是否存在租赁关系，根据“买卖不破租赁”原则，若房屋已出租且租期未到，购房者可能无法及时入住，需在合同中明确租赁解除时间或协商承租人搬离事宜。

二、房屋实际状况：避免“货不对板”切勿仅依赖房产证或中介描述，需实地全面考察房屋状况。重点关注房屋结构是否有改动（如承重墙拆除）、墙体是否存在裂缝、漏水痕迹（可查看天花板、墙角、卫生间管道周边），以及水电、燃气、供暖系统的运行情况。同时，确认房屋面积与产权证是否一致，特别是赠送面积或公摊面积，避免“缩水”。另外，需排查是否存在违建（如阳台扩建、顶楼加建），违建房屋可能面临拆除风险，且无法通过过户审核，需在交易前要求原房主整改或在合同中明确责任。

三、交易合同条款：明确权责防纠纷合同是约束双方权利义务的关键，需逐条审查核心条款。首先，房屋基本信息需与产权证一致，包括地址、建筑面积、产权证号等，避免因信息错误导致后续过户受阻。其次，价款及支付方式需明确：定金（通常不超过总房款20%，需约定“定金罚则”，即买方违约定金不退，卖方违约定金双倍返还）、首付（支付时间需绑定产权核查结果，如确认无抵押查封后支付）、尾款（建议在过户完成后支付）。违约责任条款需细化，包括逾期交房（每日按房款万分之五至万分之十支付违约金）、逾期付款的违约金标准，以及一方根本违约时另一方的解约权（如卖方逾期交房超30天，买方有权解除合同并要求赔偿损失）。此外，户口迁移问题需单独约定，明确原房主户口迁出时间（建议约定在过户前或交房前），未按时迁出的违约金及处理方式（如预留部分尾款作为户口保证金）。

四、资金安全：通过监管渠道规避风险二手房交易资金量大，直接向个人支付存在资金挪用、诈骗风险，需通过正规渠道保障资金安全。定金、首付等款项建议通过不动产登记中心的“交易资金监管账户”或第三方支付平台（如银行托管）划转，资金释放条件需与交易节点绑定（如首付在完成网签后释放，尾款在过户完成后释放）。坚决避免在未确认产权无问题、未签订正式合同的情况下，向卖方个人支付大额款项。

五、税费明细：明确承担方与计算标准二手房税费种类多、差异大，需提前核算并约定承担方。常见税费包括：契税（根据房屋面积和购房者套数计算，首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套及以上通常3%-5%）、增值税及附加（房屋未满2年且非普通住宅需缴纳，税率5.3%）、个人所得税（非“满五唯一”房屋需缴纳，通常按差额20%或全额1%-2%计算）。需注意“满五唯一”（房屋产权证满5年且为卖方唯一住房）可免征个税和增值税，交易前需核实房屋年限及卖方房产套数。税费承担方需在合同中明确（如“买方承担契税，卖方承担增值税及个税”），避免后期因税费争议导致交易停滞。

六、欠费结清与遗留问题处理原房主可能存在物业费、水电费、燃气费等未结清费用，需在合同中约定“交房前所有欠费由卖方结清”，并附交接清单（由物业公司或相关部门出具结清证明）。同时，维修基金、燃气卡、水电卡等需办理过户手续，避免影响后续使用。

七、贷款与资质预审：提前排除融资风险若需贷款购房，需在签约前完成两项工作：一是通过银行预审个人资质（征信、收入、流水等），确认贷款额度和利率；二是核实房屋是否符合贷款条件（如房龄不超过20-30年，面积不低于50㎡，具体以银行政策为准），避免因房屋或个人原因导致贷款批不下来，进而承担违约责任。

综上，二手房购买需以“产权清晰、合同严谨、资金安全”为核心，建议聘请专业律师或通过正规中介协助审查，全程留存交易凭证（合同、付款记录、沟通记录等），最大限度降低风险。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《中华人民共和国民法典》 第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。