已抵押房屋签署买卖合同需要注意哪些问题

已抵押房屋签署买卖合同时，需重点关注抵押解除的责任与资金安排、合同条款对抵押信息的明确披露、资金交付的安全保障、抵押权人同意转让的书面文件、过户流程的时间衔接，以及法律风险的专业审查，同时需依据《民法典》相关规定确保交易合法有效。

已抵押房屋因存在抵押权负担，其买卖交易涉及抵押权人、卖方、买方三方权利义务，需从法律合规性与实操细节两方面规避风险，具体注意事项如下：

一、明确解除抵押的责任主体与资金来源。根据《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。若抵押合同未禁止转让，卖方仍需在交易前解除抵押，否则房屋无法办理过户。实践中需在合同中明确：解除抵押的责任主体为卖方还是买方（如买方垫资）；资金来源是卖方自筹、买方提前支付部分款项，还是通过第三方融资；同时约定解押所需费用（如剩余贷款利息、提前还款违约金）的承担方，避免后续因费用争议导致交易停滞。

二、合同需详细披露抵押信息及解押期限。卖方必须在合同中完整披露房屋抵押情况，包括抵押权人名称（如银行）、抵押债权金额、贷款剩余本金、抵押登记时间、抵押期限等核心信息，且需附抵押合同、不动产权证（抵押登记页）等材料作为附件。同时需明确约定解押的具体期限，例如“卖方应于合同签订后XX日内筹集资金清偿贷款，办理完毕抵押注销登记”，并设置逾期解押的违约责任，如按日计算违约金或买方有权解除合同并要求赔偿损失。

三、通过资金监管保障交易资金安全。若买方需提前支付款项用于卖方解押（即“垫资解押”），需特别注意资金安全。建议通过第三方资金监管账户交付，约定“买方支付的解押款项由监管账户在卖方完成抵押注销登记后划转至卖方”，或由银行出具《资金监管协议》，避免卖方挪用资金导致解押失败。此外，需在合同中明确：若因卖方原因无法按期解押，买方有权要求返还已付款项并主张利息损失。

四、取得抵押权人同意转让的书面文件。尽管《民法典》第406条规定抵押财产转让“通知抵押权人即可”，但实践中多数银行在按揭贷款合同中约定“未经银行书面同意不得转让抵押房产”。因此，卖方需提前向抵押权人（如贷款银行）申请并取得《同意转让函》，明确抵押权人对房屋转让无异议，且知晓转让后的还款责任仍由卖方承担（或由买方承接贷款）。若未取得该文件，可能因违反抵押合同约定导致抵押权人行使抵押权，影响买方取得房屋所有权。

五、严格衔接解押与过户的时间节点。抵押注销登记是房屋过户的前提，需在合同中细化时间衔接：例如“卖方完成抵押注销登记后XX日内，双方共同向不动产登记中心提交过户申请材料”，并约定每环节的逾期责任。同时需注意，部分城市要求解押后一定期限内（如3个工作日）必须办理过户，避免因时间间隔过长导致房屋被查封或再次抵押，需提前咨询当地不动产登记部门的实操要求。

六、全面审查房屋权利瑕疵与现状披露。除抵押外，卖方需如实披露房屋是否存在其他权利负担，如查封、租赁（“买卖不破租赁”可能影响买方使用）、共有权人（需共有人签字同意转让）等。合同中应设置“权利瑕疵担保条款”，约定“卖方保证房屋不存在除已披露抵押外的其他权利限制，若因未披露瑕疵导致买方无法取得完整所有权，卖方需双倍返还定金并赔偿全部损失”。

七、通过专业法律审查降低交易风险。建议双方在签署合同前，委托律师审查抵押合同、不动产权证、抵押权人同意函等核心文件，确认抵押金额是否与卖方陈述一致、解押资金是否足以清偿债务、转让行为是否符合《民法典》及地方不动产登记条例的要求。律师还可协助设计资金交付流程、起草补充协议，确保合同条款对双方权利义务的约定公平且具有可执行性，从源头避免因法律漏洞导致的纠纷。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第四百零六条

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。