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房子认购书是购房者与开发商在签订正式购房合同前，就房屋买卖相关事宜达成初步意向所签订的书面文件，性质上属于预约合同，核心作用是锁定交易条件、明确双方签订正式购房合同的权利义务。
房子认购书，又称购房认购协议或认购意向书，是房地产交易中常见的法律文件。根据《中华人民共和国民法典》第495条规定，预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立本约合同的合同。认购书即属于此类，其签订目的在于确保购房者与开发商在未来特定时间内，基于认购书中确定的核心交易条件（如房屋位置、价款、付款方式等）签订正式的《商品房买卖合同》（即本约合同）。
从内容上看，认购书通常包含以下核心条款：一是交易双方基本信息，包括购房者姓名、身份证号及开发商名称、资质证书编号等；二是房屋基本情况，涵盖楼盘名称、楼栋号、房号、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋用途（住宅或商业）等；三是交易核心条件，如房屋单价、总价款、付款方式（全款、贷款）、定金金额等；四是签约安排，明确双方签订正式购房合同的时间、地点及逾期未签订的违约责任；五是其他约定，如补充协议的签订方式、税费承担初步约定等。
法律效力方面，认购书自双方签字盖章后生效，对当事人具有法律约束力。根据《民法典》第495条第二款，当事人一方不履行预约合同约定的订立本约合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。实践中，认购书中常约定“定金条款”，即购房者支付定金作为签订正式合同的担保，若购房者无正当理由拒绝签订合同，开发商有权没收定金；若开发商违约（如将房屋售予他人），则需双倍返还定金（即《民法典》第587条规定的定金罚则）。但需注意，若因不可归责于双方的事由（如政策变化导致无法贷款）未能签订合同，定金应退还购房者。
需特别区分认购书与正式购房合同（本约合同）的区别：首先，性质不同，认购书是预约合同，旨在为签订本约合同做准备；购房合同是本约合同，直接约定房屋买卖的具体权利义务（如交付时间、过户条件、质量标准等）。其次，内容详略不同，认购书内容相对简略，仅约定核心交易框架；购房合同需包含《商品房销售管理办法》规定的13项必备条款，内容详尽。最后，法律后果不同，违反认购书需承担预约合同违约责任（如定金罚则）；违反购房合同则可能导致继续履行、赔偿损失甚至合同解除等更严重的后果。
签订认购书时，购房者需注意以下事项：一是核实开发商资质，要求出示《商品房预售许可证》或《不动产权证》，避免购买“五证不全”房屋；二是明确房屋信息，确保房号、面积、价格等与销售人员承诺一致，避免“口头约定”；三是区分“定金”与“订金”，“订金”不具担保性质，可退还，需在认购书中明确标注；四是约定合同签订期限及违约责任，避免开发商无限期拖延签订正式合同；五是对合同条款存疑时，可在认购书中注明“待正式合同条款协商一致后签订”，防止因条款无法达成一致而陷入被动。
综上，房子认购书是房地产交易中的重要法律文件，其本质是预约合同，具有锁定交易条件、保障交易安全的作用。购房者需充分理解其法律效力及与购房合同的区别，谨慎审查条款，必要时咨询专业人士，以降低交易风险。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》 第十六条
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
