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买卖房协议书要具有效果，需包含双方基本信息、房屋基本情况、价款及支付方式、履行期限和地点、违约责任等内容，且内容不违反法律法规强制性规定，是双方真实意思表示，同时要遵循一定的格式规范。
一份有效的买卖房协议书应具备以下关键要素。
双方基本信息：要明确买卖双方的姓名、身份证号、联系地址、联系电话等，确保信息准确无误，以便在后续交易过程中能够顺利沟通和联系。
房屋基本情况：详细描述房屋的具体位置，如某小区某栋某单元某号；房屋面积，包括建筑面积和套内面积；房屋用途，是住宅、商业还是其他用途；房屋的产权状况，是否有抵押、查封等限制交易的情况。
价款及支付方式：明确房屋的总价款，以及支付方式，如一次性付款、分期付款或者贷款支付等。如果是分期付款，要写明每期付款的时间和金额；如果是贷款支付，要约定买卖双方在贷款办理过程中的配合义务。
履行期限和地点：规定房屋交付的时间和地点，以及办理产权过户登记的时间和地点。这有助于明确双方的权利和义务，确保交易能够按时、顺利进行。
违约责任：约定双方在违反协议时应承担的责任，如违约金的数额或计算方法。违约责任的明确可以对双方起到约束作用，减少违约行为的发生。
协议书的内容必须符合法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体和他人的合法权益。例如，不得违反限购政策、税收政策等。同时，协议必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形。
在格式上，要条理清晰，条款明确，最好使用打印文本，并由双方签字或盖章确认。如有必要，还可以进行公证，以增强协议的法律效力。
法律依据：
《民法典》 第五百九十五条
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五百九十六条
买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
