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卖房合同违约金计算方式通常先依据合同约定，若合同中有明确的违约条款，按照约定执行；若没有约定，则依据实际损失进行计算，法院或仲裁机构会以违约行为造成的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量并作出裁决。
在房产交易中，合同约定优先是重要原则。如果卖房合同里清晰地规定了违约金的数额或计算方法，那双方就应该按照这个约定来执行。比如合同约定任何一方违约需向对方支付房屋总价款的 10%作为违约金，那么当卖方出现违约情形时，就需要支付房屋总价款 10%的金额给买方。这种约定为双方的交易提供了明确的预期，减少了违约纠纷发生后的不确定性。
然而，现实中也存在合同没有约定违约金的情况。在这种情况下，就需要根据实际损失来确定违约金。实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失比较容易理解，比如买方为购房支付的定金、中介费、已支付的部分房款所产生的利息等。间接损失则相对复杂一些，例如因为卖方违约导致买方错过其他合适房源，而后续购买相同地段房屋需要多支付的价款等。
当双方对违约金数额存在争议且无法协商一致时，可以通过向法院起诉或申请仲裁来解决。法院或仲裁机构在处理这类案件时，会综合考虑各种因素。一方面，会考量违约行为造成的实际损失；另一方面，会兼顾合同的履行情况，比如卖方已经履行了大部分合同义务，只是在最后环节出现违约，那么在确定违约金时可能会相对较低。同时，当事人的过错程度也是重要的考量因素，如果卖方是恶意违约，那么可能会承担相对较高的违约金。此外，预期利益也会被纳入考虑范围，比如买方原本预期该房屋会增值，而因卖方违约导致这部分预期利益无法实现，法院或仲裁机构也会在合理范围内予以考虑。总之，法院或仲裁机构会根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额作出公平合理的裁决。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
