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房屋抵押权的效力认定需依据多方面因素，包括是否办理抵押登记、抵押合同的效力等。一般而言，不动产抵押权自登记时设立，合法有效的抵押合同且完成登记手续的，抵押权生效；未办理登记的，不产生抵押权效力，但不影响抵押合同的效力。
一、抵押合同的效力抵押合同是设立房屋抵押权的基础。根据《民法典》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，只要抵押合同符合合同生效的一般要件，如当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，即使未办理抵押登记，抵押合同依然有效。例如，甲与乙签订了房屋抵押合同，约定甲将其房屋抵押给乙以担保债务履行，该合同自双方签字时成立并生效。
二、抵押登记的作用对于房屋抵押权，登记是其设立的必要条件。《民法典》明确规定，以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着，仅有抵押合同而未办理抵押登记的，抵押权并未设立。例如，上述案例中，若甲和乙未到不动产登记机构办理抵押登记，那么乙对该房屋不享有抵押权。只有当双方办理了抵押登记手续后，乙才取得房屋抵押权。
三、抵押权的优先受偿效力一旦房屋抵押权有效设立，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就该抵押房屋优先受偿。在同一房屋上存在多个抵押权的情况下，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。此外，抵押权的效力及于抵押物的从物、孳息等。例如，抵押房屋产生的租金等法定孳息，在符合一定条件下也可由抵押权人收取。
四、对抵押物转让的限制抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。这体现了房屋抵押权对抵押物转让的一定限制效力，以保障抵押权人的利益。
法律依据：
《民法典》 第三百九十四条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百零二条
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
