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房东不履行义务时，租客可以通过协商、发函催告、寻求第三方调解、申请仲裁或提起诉讼等方式来维护自身权益。
在租赁关系中，房东需要按照合同约定履行相应义务，如提供符合居住条件的房屋、及时维修房屋设施等。当房东不履行义务时，可采取以下措施。
首先是协商解决。这是最直接且成本较低的方式。租客可以与房东面对面沟通，明确指出房东未履行的义务，并要求其在合理期限内完成。例如，房屋的水管漏水，租客可与房东协商，希望其尽快安排维修人员来修理。通过友好协商，很多问题能够得到妥善解决。
若协商无果，租客可以发函催告。以书面形式向房东说明情况，告知其不履行义务的事实、依据合同应承担的责任以及要求其履行义务的最后期限。函件可以通过邮寄等方式送达，并保留好相关凭证。这种方式能让房东更加重视问题，同时也为后续可能的法律程序留下证据。
还可以寻求第三方调解。可以向当地的居委会、街道办事处等相关部门反映情况，请求他们介入调解。这些部门通常具有一定的调解经验和公信力，能够在中间起到协调作用，促使房东履行义务。
如果上述方法都无法解决问题，租客可以根据合同中的仲裁条款申请仲裁。仲裁具有专业性和高效性的特点，能较快地解决纠纷。若合同中没有仲裁条款，租客可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，租客需要提供充分的证据，如租赁合同、聊天记录、维修记录等，以证明房东未履行义务以及给自己造成的损失。法院会根据事实和法律作出判决，要求房东履行义务或承担相应的赔偿责任。
总之，当房东不履行义务时，租客要冷静应对，通过合法合理的途径维护自己的合法权益。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
