离婚婚前房产分割怎么算的

离婚时婚前房产的分割需根据房产购买方式、出资情况、登记状态等因素综合判定，一般情况下婚前全款购买且登记在个人名下的房产属于个人财产，不参与分割；婚前贷款购买婚后共同还贷的，共同还贷部分及对应增值需补偿对方；婚后加名的房产可能视为共同财产，分割时考虑贡献大小。

婚前房产的分割问题，核心在于区分房产是否属于夫妻共同财产。根据《民法典》第1063条第（一）项规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。但实践中，房产购买形式多样，需结合具体情况分析。

一、婚前全款购买且登记在个人名下的房产

婚前用个人财产全款购买房产，且不动产登记证上仅登记自己名字的，该房产属于个人财产。无论婚姻关系持续多久，离婚时均不参与夫妻共同财产分割。例如，婚前用自己的积蓄全款购买一套房子并登记在自己名下，离婚时对方无权要求分割该房产。

二、婚前贷款购买，婚后共同还贷的房产

这种情况较为常见，需分两部分处理：
1. 房产归属：根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，法院可判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。
2. 共同财产部分：婚后共同还贷部分（包括本金和利息）及对应的房产增值部分，属于夫妻共同财产。离婚时，登记一方需向另一方补偿共同还贷部分的一半及对应的增值。增值部分的计算方式一般为：共同还贷部分对应的增值=共同还贷部分×（房产当前市场价值÷房产购买时总价）。例如，房产购买价100万，首付30万，贷款70万，婚后共同还贷50万（含本金和利息），离婚时房产价值200万，则共同还贷对应的增值为50万×（200万÷100万）=100万，登记一方需补偿对方（50万+100万）÷2=75万（具体金额需结合实际情况由法院核算）。

三、婚前父母出资购买的房产

1. 父母全款出资：婚前父母全款出资购买房产，登记在子女名下的，视为父母对子女的赠与，属于子女个人财产，离婚时不分割。
2. 父母部分出资：若父母仅支付部分房款（如首付），剩余房款由子女婚后还贷，房产登记在子女名下的，父母出资部分视为对子女的赠与（除非有明确约定为借款），房产仍归子女个人所有，但婚后共同还贷部分及增值需补偿对方。若父母出资时明确表示是借款，则该部分款项为夫妻共同债务，需共同偿还。

四、婚前房产婚后加名的情况

婚前房产婚后添加配偶名字的，视为一方对另一方的赠与，房产转为夫妻共同财产。离婚时，一般按共同财产分割，但法院会结合双方对房产的贡献大小、婚姻存续时间等因素，可能不平均分割。例如，一方婚前全款购房，婚后加名，分割时可能偏向原产权人，但另一方仍有权获得一定比例的份额。

五、婚前房产婚后出租或经营的收益

婚前房产婚后产生的租金，若由一方个人管理且未投入夫妻共同劳动，租金属于个人财产；若双方共同管理或投入共同劳动，租金可能视为夫妻共同财产。例如，婚前房产出租，由双方共同收租、维护，租金属于共同财产。

综上，离婚时婚前房产的分割需结合购买方式、出资主体、登记状态等具体判断，建议在处理时保留购房合同、付款凭证、还贷记录等证据，必要时咨询专业律师，以维护自身合法权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第一千零六十五条

男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。