夫妻离婚婚前房子归谁所有

夫妻离婚时，婚前房子的归属需结合房产购买方式、出资情况、产权登记等因素综合判断，一般情况下婚前全款购买且登记在一方名下的房产属于个人财产，离婚时不参与分割；存在婚后共同还贷、赠与、父母出资等特殊情形的，需根据法律规定具体分析。

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，婚前房产的归属认定需遵循“以个人财产为原则，共同财产为例外”的规则，具体可分为以下几种情形：

一、婚前全款购买且登记在一方名下的房产：属于个人财产

若一方在婚前以个人财产全款购买房产，并将产权登记在自己名下，该房产属于婚前个人财产。根据《民法典》第1063条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，离婚时对方无权要求分割。例如，甲在婚前用个人存款购买房屋并登记在自己名下，婚后未对房产进行任何处分，离婚时该房产仍归甲所有。

需要注意的是，此处的“全款购买”包括婚前已结清全部房款，或婚前已通过个人财产支付全部购房款（如婚前按揭购房但婚前已还清贷款）。即使房产在婚后存在增值，该增值部分若属于自然增值（如市场行情变化导致的房价上涨），仍属于个人财产；若增值是因夫妻双方婚后共同装修、出租等“共同经营行为”产生，增值部分可能被认定为夫妻共同财产，具体需结合实际情况由法院裁量。

二、婚前贷款购买，婚后共同还贷的房产：部分属于共同财产

若一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时该房产的归属需根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条处理：

1. 双方可协商处理房产归属；协商不成的，法院一般判决该房产归登记一方所有，剩余贷款由登记一方继续偿还。

2. 对于婚后共同还贷部分（包括本金和利息）及对应财产增值部分，登记一方需向另一方进行补偿。补偿数额通常以共同还贷金额乘以房产增值率，再除以2计算（即共同还贷部分及增值的一半）。例如，婚前甲首付50万元贷款购买100万元房产，登记在甲名下，婚后甲乙共同还贷30万元（本金20万+利息10万），离婚时房产价值200万元，增值率为200%，则共同还贷及增值部分为30万×200%=60万，甲需补偿乙30万元。

三、婚前房产存在赠与或产权变更的情形：可能转化为共同财产

若一方在婚前将房产赠与另一方，且已办理产权变更登记（如将房产登记在双方名下或对方名下），该赠与行为有效，房产可能被认定为夫妻共同财产或对方个人财产。根据《民法典》第657条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，产权变更登记完成后，赠与不可随意撤销。

若婚前房产登记在一方名下，婚后双方签订书面协议约定房产为共同所有，或通过加名、公证等方式明确房产归属，该约定对双方具有法律约束力，离婚时需按协议内容分割。

四、婚前父母出资购买的房产：需区分出资性质与登记情况

1. 婚前父母全款出资，产权登记在子女名下：根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，除非父母明确表示赠与双方。因此，此类房产属于子女个人财产，离婚时不分割。

2. 婚前父母部分出资，产权登记在子女名下：若父母仅支付部分购房款（如首付款），剩余款项由子女婚后还贷，该房产仍属于子女个人财产，但父母出资部分可能被认定为对子女的赠与或借款。若父母明确表示出资为借款，子女需承担还款责任；若未明确，一般视为赠与。

3. 婚前父母出资，产权登记在双方名下：此时房产可能被认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，离婚时需按产权登记比例或共同共有原则分割。

五、特殊情形：婚前房产涉及“房改房”“小产权房”等的处理

对于婚前购买的房改房，若购买时使用了夫妻双方的工龄、福利等优惠政策，可能因涉及夫妻共同权益被认定为共同财产；小产权房因无法办理产权登记，法院一般不直接判决所有权归属，仅处理使用权或根据出资情况分割补偿款。

综上，离婚时婚前房子的归属需结合具体事实，依据《民法典》及相关司法解释准确认定，建议当事人在处理时保留购房合同、出资凭证、还贷记录、赠与协议等证据，必要时通过法律途径维护自身权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第一千零六十三条

下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第一千零八十七条

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。