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买二手房按揭贷款流程主要包括前期资质审核、房屋核验与评估、签订合同、银行面签审批、办理过户、抵押登记及放款等环节，需依次完成购房资格与贷款资格确认、房屋产权与价值评估、合同签订、银行材料审核、产权转移、抵押备案后，银行发放贷款至卖方账户，买方开始履行还款义务。
第一步，前期资质审核。购房者需先确认自身购房资格与贷款资格。购房资格需依据当地政策，如限购城市需满足社保或个税缴纳年限、家庭住房套数等要求；贷款资格则由银行审核，包括个人征信（需无严重逾期、呆账等不良记录）、收入能力（收入需覆盖月供的2倍以上，部分银行要求提供银行流水）、负债情况（总负债比例不超过50%）。同时需准备首付款，当前首套房首付比例一般为20%-30%，二套房30%-40%，具体以城市和银行政策为准。
第二步，房屋核验与评估。卖方需配合提供房产证、土地证（或不动产权证）等材料，由中介或银行委托的机构进行产权核验，确认房屋无抵押、查封、产权纠纷等问题。随后，银行会指定评估公司对房屋进行价值评估，评估价将直接影响贷款额度（贷款额度=评估价×贷款成数），评估费一般由买方承担，费用约几百至几千元不等，具体以评估公司收费标准为准。
第三步，签订合同。通过资质审核与评估后，买卖双方签订《二手房买卖合同》，需明确房屋总价、首付金额、贷款金额、付款时间节点、违约责任等条款；同时与银行签订《个人住房按揭贷款合同》，合同中需确认贷款本金、利率（当前多为LPR+基点模式）、还款方式（等额本息或等额本金）、贷款期限（最长30年）等核心内容，合同条款需仔细核对，避免后续纠纷。
第四步，银行面签与审批。买方需携带身份证、户口本、婚姻证明（已婚提供结婚证，未婚提供单身证明）、收入证明、银行流水、购房合同、首付款支付凭证等材料到银行进行面签。面签后银行进入审批流程，审核材料真实性、借款人资质及房屋情况，审批周期通常为7-15个工作日，审批通过后银行出具《批贷函》，明确贷款金额与期限。
第五步，办理过户。凭批贷函、购房合同等材料，买卖双方到不动产登记中心办理过户手续。需缴纳相关税费，包括契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套1%-3%）、个人所得税（满五唯一免征，非满五唯一按差额20%或全额1%缴纳）、增值税及附加（房屋持有不满2年且非唯一住房需缴纳5.3%）等，税费缴纳后完成产权转移，买方领取不动产权证。
第六步，抵押登记。买方需持不动产权证、贷款合同等材料到不动产登记中心办理抵押登记，将房屋抵押给银行，登记完成后银行取得《不动产登记证明》（他项权证），作为放款依据。抵押登记流程通常需3-7个工作日。
第七步，放款与还款。抵押登记完成后，银行按合同约定将贷款资金划付至卖方账户，至此交易完成。买方需从放款次月开始偿还月供，还款方式中，等额本息每月还款额固定，前期利息占比高；等额本金每月还款额递减，总利息更少，可根据自身资金规划选择。此外，部分银行允许提前还款，但可能收取1-3个月利息作为违约金，需提前与银行沟通。
法律依据：
《贷款通则》 第二十五条
借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。
第二十七条
贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。
第二十九条
所有贷款应当由贷款人与借款人签订借款合同。借款合同应当约定借款种类，借款用途、金额、利率，借款期限，还款方式，借、贷双方的权利、义务，违约责任和双方认为需要约定的其他事项。
