买房子需要什么手续和证件

买房子需要经历前期准备、签订购房合同、办理贷款（如需）、交房与办理不动产权证等流程，涉及的证件包括身份证、户口本、婚姻证明、购房资格证明、首付款凭证、购房合同、贷款相关材料及不动产权属证明等。

购房是复杂的法律行为，需严格遵循法定流程并准备齐全证件，具体可分为以下四个核心阶段：

一、前期准备阶段

1. 购房资格审核：需提前确认是否符合当地购房政策，如社保或个税缴纳年限（部分城市要求连续缴纳1-5年）、限购套数等。需准备的证件包括身份证、户口本及婚姻证明（已婚提供结婚证，离异提供离婚证及离婚协议），非本地户籍还需提供社保缴纳证明或个税纳税记录。

2. 资金准备：需准备首付款资金证明（通常为总房款的20%-30%，具体比例按首套房/二套房政策执行），同时提供近6个月银行流水以证明还款能力。若为公积金贷款，需额外提供公积金缴存证明及账户明细。

二、签订购房合同阶段

1. 选房与认购：确定房源后签订《认购书》，缴纳定金（注意定金与订金的法律区别，定金具有担保性质，违约可能不退）。需核对开发商资质，查看《商品房预售许可证》或《不动产权证》，避免购买五证不全的房产。

2. 签订正式合同：签署《商品房买卖合同》时，需重点审核房屋基本信息（地址、面积、户型）、价款、付款方式、交房时间、违约责任等条款。合同需明确面积误差处理方式（通常按±3%误差范围约定）及房屋质量保修责任。

3. 网签备案：合同签订后需进行网签备案，通过当地房地产管理部门官网提交合同信息，防止一房多卖。备案完成后可获得网签合同编号，可通过官网查询备案状态。

三、办理贷款阶段（适用于按揭购房）

1. 银行贷款申请：向银行提交贷款材料，包括身份证、户口本、婚姻证明、收入证明（需加盖单位公章，月收入需为月供的2倍以上）、购房合同、首付款发票（或收据）。若共同购房，需提供共有人的相关证件及同意抵押声明。

2. 贷款审批与签约：银行审核通过后，签订《借款合同》《抵押合同》，明确贷款金额、利率、还款期限（最长30年）及还款方式（等额本息或等额本金）。需注意LPR利率调整方式及违约金条款（提前还款可能产生违约金）。

3. 办理抵押登记：持购房合同、借款合同到不动产登记中心办理房产抵押登记，领取《不动产登记证明》，该证明由银行保管直至贷款结清。

四、交房与办理不动产权证阶段

1. 交房验收：开发商交付房屋时，需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。业主需现场核验房屋面积（实测面积与合同面积误差超3%可退房）、结构质量、水电管线等，发现问题需书面提出整改要求。

2. 缴纳税费：办理产权证前需缴纳契税（首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%，二套房税率通常上浮）、印花税（合同金额的0.05%）及住宅专项维修资金（按建筑面积或房款比例缴纳，用于公共设施维修）。

3. 办理不动产权证：提交身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、完税证明、测绘报告等材料至不动产登记中心，审核通过后1-3个月内领取不动产权证。若为贷款购房，产权证需加盖抵押登记章，由银行或业主保管（依银行政策而定）。

整个流程需注意留存所有票据（首付款发票、税费凭证、贷款还款记录等），并及时办理水、电、燃气、物业等过户手续。若购买二手房，还需额外核查房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，并通过资金监管方式支付房款，降低交易风险。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》 第二十一条

登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

《城市房地产管理法》 第六十一条

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。