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婚前按揭购买的房屋离婚时处理需结合产权登记、出资情况及还贷资金来源综合判定，核心在于区分婚前个人财产与婚后共同财产范围，通常由产权登记方取得房屋所有权，向另一方补偿婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，协商不成可通过诉讼解决。
婚前按揭买房离婚时的处理规则需依据《民法典》及相关司法解释明确产权归属与财产分割范围。根据法律规定，此类房屋的处理需先区分婚前个人财产与婚后共同财产，再结合具体情形确定分割方式。
一、产权归属的一般认定规则。婚前按揭买房的产权归属通常以房屋登记和婚前出资为核心判断依据。若婚前一方以个人名义签订购房合同、支付首付款并办理按揭贷款，且房屋登记在该方名下，该房屋一般认定为登记方的婚前个人财产。这是因为婚前签订的购房合同已确定债权债务关系，首付款系个人财产出资，登记行为进一步确认了产权归属，此规则在《民法典》物权编及婚姻家庭编司法解释中均有明确体现。
二、婚后共同还贷及增值部分的分割。尽管房屋产权归登记方所有，但婚后共同还贷部分及对应增值属于夫妻共同财产，离婚时需依法分割。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。具体计算公式可参考：补偿额=婚后共同还贷总额÷（购房合同价+全部应付利息）×房屋当前市场价值×50%，该公式兼顾了共同还贷贡献与房屋增值因素，实践中法院多参照此标准裁判。
三、具体分割方式的选择。离婚时双方可优先协商处理，常见方式包括：一是产权登记方继续持有房屋，向另一方支付上述补偿款，剩余房贷由登记方自行承担；二是双方均主张房屋所有权的，可通过竞价方式确定归属，出价高者取得房屋并补偿另一方；三是双方均不主张所有权的，可申请法院拍卖房屋，就拍卖款按比例分割。若协商不成，法院将结合《民法典》第一千零八十七条“照顾子女、女方和无过错方权益”的原则作出判决，同时考量双方经济能力、住房需求等实际情况。
四、特殊情形的处理规则。实践中需注意例外情形：若婚前双方共同出资支付首付款，但仅登记在一方名下，需根据出资比例、是否存在共同购房合意等证据认定房屋是否为共同财产，若能证明系共同出资且有共同购房意思表示，可能认定为共同共有；若婚后通过赠与或买卖方式将另一方名字加入房产证，房屋则转为夫妻共同财产，离婚时一般按共同共有分割，具体比例结合出资、贡献等因素确定。此外，若一方存在隐藏、转移、变卖房屋等行为，根据《民法典》第一千零九十二条，在分割时可少分或不分。
综上，婚前按揭买房离婚处理需以法律规定为基础，结合个案中的产权登记、出资、还贷等细节综合判定，建议当事人在处理时保留购房合同、付款凭证、还贷记录等证据，必要时通过法律途径明确权益。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第一千零八十七条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
