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房产证未办理时，离婚房产分割需依据《民法典》及相关司法解释，结合购房时间、出资来源、产权登记意愿等因素确定分割规则，核心在于区分房产是否属于夫妻共同财产，并根据实际情况处理使用权或后续办证后的分割问题。
在离婚案件中，房产证未办理的房产分割需结合《民法典》婚姻家庭编及物权编的规定，综合以下关键因素进行处理：
一、法律适用的核心原则
根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为生效要件，但未办理房产证不影响法院对房屋买卖合同项下的权利义务进行分割。最高人民法院《关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条明确，离婚时双方对尚未取得所有权或完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院可根据实际情况判决由当事人使用，待取得完全所有权后另行起诉。
二、房产性质的认定标准
1. 婚前全款购房：若一方婚前以个人财产全款购房，婚后未办理房产证，该房产属于个人财产，离婚时不参与分割，但需提供购房合同、付款凭证等证据证明出资来源。
2. 婚前按揭购房：婚前一方支付首付款，婚后共同还贷的，法院通常认定该房产为支付首付款方的个人财产，但婚后共同还贷部分及对应增值部分属于夫妻共同财产，离婚时需向另一方补偿。补偿公式可参考：共同还贷部分×（房产当前价值÷购房总成本）×50%。
3. 婚后共同出资购房：无论登记在一方或双方名下，只要购房款来源于夫妻共同财产（如工资、奖金等），即使未办理房产证，也应认定为夫妻共同财产，原则上平均分割。若双方对份额有书面约定，按约定处理。
4. 父母出资购房：根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十九条，婚后父母出资购房，未明确表示赠与一方的，视为对双方的赠与；婚前父母出资，原则上视为对己方子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
三、分割方式的实践处理
1. 协商优先：双方可协商由一方取得房屋使用权，待房产证办理后再办理过户手续，并向另一方支付折价款；或约定房屋出售后分割售房款。协商内容需签订书面协议，明确办证责任、税费承担等细节。
2. 法院判决规则：若协商不成，法院会根据实际情况判决房屋由一方使用，使用方需向另一方支付房屋使用费。待房产证办理完毕后，当事人可就所有权分割另行起诉。判决时会考量以下因素：（1）购房合同的签订主体；（2）首付款及贷款的偿还主体；（3）双方对房屋的贡献大小；（4）子女抚养、无过错方权益保护等情况。
四、风险防范与证据收集
1. 关键证据清单：购房合同、首付款转账记录、按揭贷款还款凭证、夫妻双方关于房产的书面约定、父母出资的银行流水及赠与声明等。若存在借名买房等特殊情形，需提供借名协议、实际居住证明等证据。
2. 避免后续纠纷：离婚协议中需明确未办证房产的分割方案，包括后续办证义务归属、过户时间、税费承担等条款。若一方拒不配合办证或履行付款义务，另一方可凭协议向法院申请强制执行。
五、特殊情形处理
1. 未取得完全产权的房改房、经济适用房：需先由单位或相关部门审批，确认是否允许上市交易后，再参照商品房分割规则处理。
2. 小产权房或违章建筑：法院通常不处理所有权归属，但可对使用权进行分割，或建议当事人待产权合法后再行主张权利。
综上，房产证未办理的离婚房产分割需以事实为依据，以法律为准绳，结合个案细节制定方案。当事人应注重证据保存，通过协商或诉讼明确权利义务，避免因产权不明导致长期纠纷。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第一千零八十七条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
