离婚协议写房子归谁就归谁吗

离婚协议中关于房产归属的约定并非绝对有效，其法律效力需结合协议的签订条件、房产性质及是否存在法定无效情形综合判断。在双方自愿、内容合法且已办理离婚登记的前提下，协议约定通常有效，但存在无权处分、损害他人权益、欺诈胁迫等情形时，约定可能被认定为无效或可撤销。

离婚协议是夫妻双方办理离婚登记时提交的核心文件之一，其中关于房产归属的约定需满足法律规定的生效要件才能产生约束力。根据《中华人民共和国民法典》第一千零七十六条，夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。因此，协议中房产归属的约定要产生法律效力，需满足双方自愿签订、内容不违反法律强制性规定、已办理离婚登记手续三个条件。

然而，即使协议满足上述条件，以下情形可能导致房产归属约定无效或被撤销：

一、协议约定涉及无权处分房产的情况。若房产为夫妻一方婚前个人财产，另一方在协议中约定归属自己，需以对方真实自愿为前提；若房产涉及案外人权益（如房产登记在夫妻之外的第三人名下，或为家庭共有财产），则协议中对该部分房产的处分因属于无权处分而无效。例如，夫妻婚后共同购买的房产登记在双方名下，协议约定归一方所有是合法的；但如果房产实际为一方父母出资购买且登记在父母名下，夫妻在协议中约定归己方所有则无效。

二、协议内容损害他人合法权益或违反法律强制性规定。根据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。若夫妻通过离婚协议约定房产归属，目的是逃避债务（如将房产转移给一方以规避债权人执行），债权人可主张该约定无效。此外，协议中若存在“限制一方再婚则房产收回”等违反婚姻自由原则的条款，也会因内容违法而无效。

三、协议签订存在欺诈、胁迫等可撤销情形。《民法典》第一百四十八条、第一百五十条规定，一方以欺诈手段或胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方或受胁迫方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。例如，一方以隐匿子女、威胁人身安全等方式迫使对方签订房产归己的协议，受胁迫方在离婚后一年内可向法院申请撤销该约定。

四、未办理房产过户登记不影响协议效力，但可能产生对抗风险。离婚协议生效后，房产归属的约定对双方具有法律约束力，但根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。若协议约定房产归一方所有，但未及时办理过户手续，另一方可能在过户前擅自处分房产（如出售、抵押），导致善意第三人取得房产所有权，此时守约方只能向违约方主张赔偿，而非直接追回房产。

此外，针对特殊类型房产，协议约定的效力还需结合具体情况判断：
1. 按揭房：若房产仍有银行贷款未还清，协议约定归属后，需经银行同意才能办理过户（因贷款合同通常约定未经银行同意不得变更抵押人），否则可能无法完成过户；
2. 房改房、经济适用房等政策性房产：此类房产转让可能受上市交易年限、购房资格等限制，协议约定需符合政策规定，否则无法办理过户；
3. 小产权房：因小产权房缺乏合法产权证明，协议中关于其归属的约定仅对夫妻双方具有债权效力，无法产生物权变动效果，且无法通过法院强制执行过户。

若离婚后一方不履行协议中房产归属的约定，另一方可通过以下途径维权：
1. 向法院提起诉讼，要求确认协议有效并判令对方协助办理过户手续；
2. 若存在欺诈、胁迫等情形，在离婚后一年内（或知道/应当知道撤销事由之日起一年内）向法院申请撤销协议中关于房产的约定；
3. 若发现对方在签订协议时隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同房产，可在发现之日起三年内请求法院重新分割房产（《民法典》第一千零九十二条）。

综上，离婚协议中房产归属的约定并非“写归谁就归谁”，其效力需满足自愿、合法、已登记等条件，且需规避无权处分、损害他人权益等情形。为确保约定有效，建议在签订协议前明确房产产权状况，必要时咨询专业律师，并在离婚后及时办理房产过户手续，以降低法律风险。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第一千零七十六条

夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。

离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

第一千零八十条

完成离婚登记，或者离婚判决书、调解书生效，即解除婚姻关系。