欠房租强求退房怎么办理

房东在租客欠租时要求退房需遵循合法流程，包括核实欠租事实、优先协商、发送书面催告通知，协商无果后可通过诉讼或仲裁主张解除合同，待法律文书生效后申请强制执行，过程中严禁采取换锁、停水停电等非法手段。

在处理租客欠租并要求退房的问题时，房东需严格依照法律规定操作，避免因程序违法导致自身权益受损。以下是具体办理流程及法律依据：

一、核实租赁合同及欠租事实

房东首先需确认租赁合同中关于租金支付时间、逾期付款违约金、合同解除条件等条款，同时收集租客欠租的证据，包括但不限于租金支付记录（如银行转账流水、微信/支付宝转账凭证）、租赁合同原件、租客签收的租金收据（如有）、催缴租金的聊天记录或邮件等。若存在转租情况，还需依据《民法典》第七百一十九条确认次承租人是否存在代偿义务，确保事实认定清晰。

二、优先通过协商解决争议

根据《民法典》第五百六十二条，合同解除可通过当事人协商一致达成。房东可主动联系租客，明确告知欠租金额、逾期时间及后续处理方案（如限期支付租金并搬离、减免部分违约金以促成退房等）。协商过程中建议全程录音或签订书面协议，明确双方权利义务，避免后续纠纷。若租客同意解除合同并退房，需约定搬离时间、房屋交接方式及押金退还（扣除欠租及合理费用后）等细节，确保协商结果具有可执行性。

三、发送书面催告通知并保留证据

若协商无果，房东需依据《民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，向租客发送书面催告通知。通知需包含以下内容：租客身份信息、欠租期间（精确到起止日期）、欠租金额（附计算明细）、支付期限（一般为15-30天，具体可参考合同约定或当地司法实践）、逾期不支付的法律后果（即解除合同并要求腾退房屋）。

书面通知需以可追溯的方式送达，例如通过EMS邮寄（注明“租金催告函”并保留快递底单及签收记录）、发送至合同约定的电子邮箱（保留发送截图及送达回执），或在租客房门张贴催告函并拍摄视频留存（需有日期、房屋门牌号等标识）。

四、通过诉讼或仲裁主张解除合同并腾退房屋

若租客在催告期限内仍未支付租金且拒绝退房，房东可向房屋所在地法院提起诉讼（或按合同约定申请仲裁），诉讼请求需明确：1. 解除租赁合同；2. 判令租客支付欠缴租金及逾期付款违约金（按合同约定或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3. 判令租客限期腾退房屋并支付房屋占用费（自合同解除之日起至实际腾退之日止，按原租金标准或市场租金标准计算）。

起诉时需提交起诉状、身份证明、租赁合同、欠租证据、催告通知及送达记录等材料。法院立案后，一般会先进行调解，调解不成则进入审理程序，审理周期通常为3-6个月（简易程序3个月，普通程序6个月）。

五、依据生效法律文书申请强制执行

若法院判决（或仲裁裁决）支持房东解除合同、租客腾退房屋的诉求，而租客未在判决生效后主动履行，房东可依据《民事诉讼法》第二百四十二条向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。执行过程中，法院将依法通知租客限期搬离，仍拒不履行的，法院可采取强制清场措施（如组织法警腾退房屋、将物品登记后移交租客或指定地点存放）。需注意，房东不得自行采取换锁、断水断电、搬走租客物品等非法手段，否则可能因侵犯租客合法权益被诉，需承担赔偿损失等法律责任（《民法典》第一千一百六十五条）。

综上，房东处理欠租退房问题需以合法为前提，通过“事实核实—协商—催告—司法程序—强制执行”的流程逐步推进，同时注重证据留存，避免因程序瑕疵导致权益受损。涉及复杂情况（如租客失联、房屋内有贵重物品等）时，建议及时咨询专业律师，确保操作符合法律规定。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第七百二十一条

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

《中华人民共和国民法典》 第七百二十二条

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。