经济适用住房怎么转为商品房

详细解答：经济适用住房是政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，面向中低收入家庭的保障性住房，其转为商品房需遵循严格的政策规定，核心在于解决“有限产权”向“完全产权”的转化问题。以下从前提条件、具体流程、注意事项三方面详细说明。

一、前提条件：满5年与完全产权是硬性要求

根据《经济适用住房管理办法》及各地实施细则，经济适用住房转为商品房的首要条件是购房时间满5年（通常以不动产权证登记时间或购房合同签订时间为准，具体以当地规定为准）。未满5年的经济适用住房不得上市交易，也无法直接转为商品房。

其次，需确保房屋已取得“完全产权”。部分经济适用住房在购买时仅拥有有限产权（即土地性质为划拨），需先通过补缴相关费用解除政府优先回购权，方可申请转为商品房。此外，房屋需不存在抵押、查封、产权纠纷等权利限制，且已结清购房贷款（如有）。

二、具体流程：四步完成性质变更

1. 提交申请与材料审核

经济适用住房产权人需向当地住建部门（或住房保障管理中心）提交书面申请，同时提供身份证、不动产权证（或购房合同）、购房发票等材料。部分地区要求提供家庭住房情况证明（如是否为唯一住房），需提前咨询当地部门。住建部门会核查房屋是否满5年、是否符合上市条件，审核通过后出具《经济适用住房上市交易核准表》。

2. 补缴土地收益等价款

这是转为商品房的核心环节。经济适用住房土地性质为“划拨”，转为商品房需将土地性质变更为“出让”，因此需补缴土地收益价款（又称“土地出让金”）及相关税费。补缴标准由各地制定，常见方式包括：按房屋评估价与原购价差额的一定比例缴纳（如北京为差额的10%），或按基准地价与划拨地价的差额计算（如上海以区域基准地价为基础）。具体金额需由专业评估机构评估后确定，缴纳完成后取得缴费凭证。

3. 办理不动产登记

持住建部门核准表、补缴费用凭证、原不动产权证等材料，到当地不动产登记中心申请办理房屋性质变更登记。登记中心会重新审核房屋信息，确认土地性质变更、费用结清后，注销原经济适用住房产权证，换发商品房不动产权证，证书上“权利性质”栏将标注为“出让/商品房”。

4. 缴纳相关税费

转商品房过程中需承担契税、印花税等常规税费，具体标准与商品房交易一致（如契税根据房屋面积和是否首套住房确定税率）。部分地区对经济适用房转商品房的税费有优惠政策，需提前咨询税务部门。

三、注意事项：各地政策差异与后续影响

1. 政策地域性差异

不同城市对经济适用房转商品房的要求不同：例如深圳要求经济适用房需“取得完全产权满3年”方可转商品房，杭州则需先办理“完全产权补购”手续；部分三四线城市可能简化流程，但“满5年”“补缴土地收益”仍是普遍要求，建议提前通过当地住建部门官网或政务服务平台查询细则。

2. 对交易的影响

转为商品房后，房屋可正常上市交易、抵押、继承，与普通商品房无异。但需注意，转商品房后再次交易时，需按商品房标准缴纳个税、增值税等，且房屋年限从原购时间开始计算（满5年可免征增值税）。

3. 避免违规操作

未满足条件擅自转让经济适用房，或通过虚假材料规避补缴费用的，可能面临房屋被收回、罚款等风险。务必通过官方渠道办理，确保流程合法合规。

综上，经济适用住房转为商品房的核心是“满5年+补缴土地收益”，需严格遵循当地政策流程。建议办理前先联系住建部门或不动产登记中心，确认材料清单和补缴标准，确保顺利完成性质变更。

法律依据：

《经济适用住房管理办法》 第三十条

经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。