房屋共有人死了房子归谁所有

房屋共有人死亡后，房屋的归属需结合共有类型（按份共有或共同共有）、继承方式（遗嘱继承或法定继承）及法律规定综合判断。按份共有人死亡的，其享有的份额作为遗产由继承人继承；共同共有人死亡的，需先确定其在共有财产中的份额，再由继承人继承该份额。继承时，遗嘱继承优先于法定继承，无遗嘱则按法定继承顺序处理，其他共有人对继承的份额享有优先购买权。

房屋共有关系中，共有人死亡后的财产归属问题，核心在于区分共有类型及适用继承规则。根据《民法典》规定，共有分为按份共有和共同共有两种，两者在处理方式上存在显著差异。

首先需明确共有类型：按份共有与共同共有

按份共有是指共有人对房屋按照确定的份额享有所有权，份额比例通常在共有协议或房产证中明确（如约定各占50%）。共同共有则是指共有人基于家庭关系（如夫妻、父母子女）或约定，对房屋不分份额地共同享有所有权，常见于夫妻共同财产、家庭共有财产等场景，份额需在共有关系终止时（如离婚、共有人死亡）通过协商或法律规定确定（通常默认平均分配，除非有相反证据）。

其次，继承规则：遗嘱继承优先于法定继承

无论何种共有类型，共有人死亡后，其享有的房屋份额均属于遗产，适用《民法典》继承编的规定。若死者生前立有合法有效的遗嘱，其份额应按遗嘱内容由指定继承人继承；若无遗嘱或遗嘱无效，则按法定继承处理，由第一顺序继承人（配偶、子女、父母）平均继承，没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承。

按份共有人死亡：直接继承确定份额

按份共有人死亡时，因其份额已明确，该份额直接作为遗产由继承人继承。例如，甲、乙按份共有一套房屋，甲占60%份额，甲死亡后，其60%的份额由其继承人（如配偶、子女）继承。继承完成后，房屋共有关系变为继承人与原共有人（乙）按份共有（如继承人继承60%，乙仍占40%）。

共同共有人死亡：先分割份额再继承

共同共有人死亡时，需先通过协商或法律规定确定死者在共有财产中的份额。根据《民法典》第309条，共同共有人对共有的不动产份额没有约定或约定不明确的，视为等额享有（如夫妻共同共有的房屋，原则上各占50%份额）。确定份额后，该份额作为遗产由继承人继承。例如，夫妻共同共有的房屋，丈夫死亡后，需先确认丈夫的份额为50%，再由其继承人继承这50%的份额。

其他共有人的优先购买权需注意

根据《民法典》第305条，按份共有人转让其享有的份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。若继承人通过继承取得按份共有份额后，想对外转让该份额，其他共有人可主张优先购买；但继承人基于继承取得份额的行为本身，不涉及“转让”，因此其他共有人不能在继承阶段主张优先购买权，仅在继承人后续转让份额时可行使。

实践中的关键步骤：及时办理登记与份额确认

共有人死亡后，继承人需及时通过公证或诉讼等方式确认继承权，并凭继承权证明到不动产登记部门办理房屋份额变更登记，将死者的份额转移至继承人名下，避免因未登记导致后续处分房屋时产生纠纷。此外，若共有房屋存在抵押、查封或其他权利负担，继承人需在继承份额范围内承担相应义务（如偿还抵押债务），这也会影响房屋的实际归属和处分。

综上，房屋共有人死亡后的归属问题，需先明确共有类型，再依据继承规则处理份额，同时注意其他共有人的优先购买权及登记手续。建议在处理时结合具体案情，必要时通过法律程序明确份额和继承权，以保障自身权益。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第一千一百二十三条

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

《中华人民共和国民法典》 第一千一百二十七条

遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母；

（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。